Robbert Manders
Column
Juist met de dreiging van een renteverhoging door de ECB lijkt wegblijven bij WDP mij een ‘no-brainer’
Dividend
Het dividend is ook een leuke maatstaf van het jaarlijks rendement dat de verhuur voor beleggers oplevert. Dat is nu 1,6%. Te laag naar mijn mening. Het aandeel Vonovia, van die Duitse huurwoningen (veel veiliger vastgoed), biedt een dividendrendement van 3,1%. De waardering is wel een sectorbreedprobleem in logistiek vastgoed. De Amerikaanse concurrent Prologis staat op precies hetzelfde dividendrendement van 1,6%. Dat laat ook zien dat WDP niet speciaal is, maar dat beleggers vergeten zijn dat de rente omhoog kan en dat logistiek vastgoed erg makkelijk te bouwen is. Juist met de dreiging van een renteverhoging door de ECB lijkt wegblijven bij WDP mij een ‘no-brainer’ (in slecht Nederlands).
Risico
Nu zie ik daar een risico. Als de (risicovrije) rente stijgt, dan stijgt ook de rendementseis op vastgoed. Als de risicobereidheid ook normaliseert (zakt), dan kan zo’n rendementseis snel stijgen. Wanneer het huurrendement terugveert naar het niveau van 2016, zakt de waarde van de portfolio direct met ongeveer 35%. De schuldquote stijgt dan van 37% naar 55%.
De winst kan ook direct geraakt worden. In 2021 was de winst van WDP volgens maatstaven van EPRA nog 1,10 euro per aandeel. Als ook de rentelasten met 2%-punt stijgen, zakt de winst per aandeel naar 88 cent. Dan hebben we het nog niet over de ontwikkeling van de huren, want die bewegen mee met de economische cyclus.
Een factor die in het voordeel van WDP pleit, is dat er een groeiend verzet is tegen ‘verdozing’ van landschap. Zo kunnen locaties wel waardevol en schaars worden. Ook ontwikkelt WDP zelf vastgoed, al doet vrijwel elk vastgoedbedrijf dat en is het niet de hoofdactiviteit.
De rente zou geen groot risico hoeven te zijn, mits beleggers hier rekening mee houden in de waardering. Wat geeft de markt nu voor Midkapper WDP? Op basis van de eerdergenoemde winst, staat de k/w-verhouding op 35, en dat bijzonder duur. Ook andere waarderingsmaatstaven staan op rood. De koers staat op 38 euro, terwijl de nettovermogenswaarde (NAV) 20,1 euro per aandeel is. In de vastgoedsector liggen die cijfers vaak dichter bij elkaar.
Warehouses De Pauw (WDP), een aandeel in logistiek vastgoed, heeft over de afgelopen vijf jaar fantastisch gepresteerd met een rendement van 220%. Best aardig voor een eenvoudig vastgoedfonds. De prestatie is daarmee een stuk beter dan AEX-aandeel Unibail-Rodamco-Westfield, dat over diezelfde periode het merendeel van z’n waarde zag verdampen.
Het eerste onderdeel achter de succesformule van WDP, logistiek vastgoed, is helder. Over de afgelopen jaren was er een enorme vraag naar distributiecentra. Dit komt doordat distributiecentra van webwinkels (volgens Prologis) per verkocht product tot drie keer meer oppervlak in beslag nemen dan distributiecentra van gewone winkels. Dat stuwde de vraag naar logistiek vastgoed, zeker in de coronatijd, naar recordhoogte. Hoewel het betrekkelijk eenvoudig is om een distributiecentrum te bouwen en land op of nabij industrieterreinen vaak niet schaars is, ontstond er wel een tijdelijk tekort. Hier speelde logistieke vastgoedspelers handig op in.
Nu factor twee: de rente. Dankzij de vraag naar vastgoed en de lage rente, zijn de rendementseisen op vastgoed in de loop der jaren gezakt. Waar voorheen de portfolio van WDP werd gewaardeerd op een huurrendement van 6,7%, ligt dat nu op 4,3% voor de Nederlandse portfolio. Traditioneel is logistiek vastgoed cyclisch, dus meer risicovol, dus ligt het huurrendement relatief hoog. Een locatie is immers makkelijk inwisselbaar voor een andere. Het is wat anders dan een appartement in het centrum van Amsterdam, dat juist op een zeer laag huurrendement staat.
Logistiek vastgoed heeft dankzij fantastische rendementen een aanzuigende kracht op beleggers. Toch ben ik bezorgd om de afhankelijkheid van de lage rente en de hoge waardering van aandelen in die sector.
‘no-brainer’ WDP
Hogere rente is de grootste vijand van
Robbert Manders
Dividend
Het dividend is ook een leuke maatstaf van het jaarlijks rendement dat de verhuur voor beleggers oplevert. Dat is nu 1,6%. Te laag naar mijn mening. Het aandeel Vonovia, van die Duitse huurwoningen (veel veiliger vastgoed), biedt een dividendrendement van 3,1%. De waardering is wel een sectorbreedprobleem in logistiek vastgoed. De Amerikaanse concurrent Prologis staat op precies hetzelfde dividendrendement van 1,6%. Dat laat ook zien dat WDP niet speciaal is, maar dat beleggers vergeten zijn dat de rente omhoog kan en dat logistiek vastgoed erg makkelijk te bouwen is. Juist met de dreiging van een renteverhoging door de ECB lijkt wegblijven bij WDP mij een ‘no-brainer’ (in slecht Nederlands).
‘no-brainer’ WDP
Juist met de dreiging van een renteverhoging door de ECB lijkt wegblijven bij WDP mij een ‘no-brainer’
Risico
Nu zie ik daar een risico. Als de (risicovrije) rente stijgt, dan stijgt ook de rendementseis op vastgoed. Als de risicobereidheid ook normaliseert (zakt), dan kan zo’n rendementseis snel stijgen. Wanneer het huurrendement terugveert naar het niveau van 2016, zakt de waarde van de portfolio direct met ongeveer 35%. De schuldquote stijgt dan van 37% naar 55%.
De winst kan ook direct geraakt worden. In 2021 was de winst van WDP volgens maatstaven van EPRA nog 1,10 euro per aandeel. Als ook de rentelasten met 2%-punt stijgen, zakt de winst per aandeel naar 88 cent. Dan hebben we het nog niet over de ontwikkeling van de huren, want die bewegen mee met de economische cyclus.
Een factor die in het voordeel van WDP pleit, is dat er een groeiend verzet is tegen ‘verdozing’ van landschap. Zo kunnen locaties wel waardevol en schaars worden. Ook ontwikkelt WDP zelf vastgoed, al doet vrijwel elk vastgoedbedrijf dat en is het niet de hoofdactiviteit.
De rente zou geen groot risico hoeven te zijn, mits beleggers hier rekening mee houden in de waardering. Wat geeft de markt nu voor Midkapper WDP? Op basis van de eerdergenoemde winst, staat de k/w-verhouding op 35, en dat bijzonder duur. Ook andere waarderingsmaatstaven staan op rood. De koers staat op 38 euro, terwijl de nettovermogenswaarde (NAV) 20,1 euro per aandeel is. In de vastgoedsector liggen die cijfers vaak dichter bij elkaar.
Warehouses De Pauw (WDP), een aandeel in logistiek vastgoed, heeft over de afgelopen vijf jaar fantastisch gepresteerd met een rendement van 220%. Best aardig voor een eenvoudig vastgoedfonds. De prestatie is daarmee een stuk beter dan AEX-aandeel Unibail-Rodamco-Westfield, dat over diezelfde periode het merendeel van z’n waarde zag verdampen.
Het eerste onderdeel achter de succesformule van WDP, logistiek vastgoed, is helder. Over de afgelopen jaren was er een enorme vraag naar distributiecentra. Dit komt doordat distributiecentra van webwinkels (volgens Prologis) per verkocht product tot drie keer meer oppervlak in beslag nemen dan distributiecentra van gewone winkels. Dat stuwde de vraag naar logistiek vastgoed, zeker in de coronatijd, naar recordhoogte. Hoewel het betrekkelijk eenvoudig is om een distributiecentrum te bouwen en land op of nabij industrieterreinen vaak niet schaars is, ontstond er wel een tijdelijk tekort. Hier speelde logistieke vastgoedspelers handig op in.
Nu factor twee: de rente. Dankzij de vraag naar vastgoed en de lage rente, zijn de rendementseisen op vastgoed in de loop der jaren gezakt. Waar voorheen de portfolio van WDP werd gewaardeerd op een huurrendement van 6,7%, ligt dat nu op 4,3% voor de Nederlandse portfolio. Traditioneel is logistiek vastgoed cyclisch, dus meer risicovol, dus ligt het huurrendement relatief hoog. Een locatie is immers makkelijk inwisselbaar voor een andere. Het is wat anders dan een appartement in het centrum van Amsterdam, dat juist op een zeer laag huurrendement staat.
Logistiek vastgoed heeft dankzij fantastische rendementen een aanzuigende kracht op beleggers. Toch ben ik bezorgd om de afhankelijkheid van de lage rente en de hoge waardering van aandelen in die sector.
Hogere rente is de grootste vijand van
Column