Het herstel van de woningbouw als belangrijke economische motor kan de Federal Reserve meer ruimte geven om de rente op korte tot middellange termijn te verhogen; al zal haar vermogen om de rente op langere termijn te verhogen waarschijnlijk worden beperkt door de veranderende demografische situatie, stelt Nikolaj Schmidt, Chief International Economist, bij T. Rowe Price.

De kracht van de Amerikaanse huizenmarkt is een kwestie van vraag en aanbod. Na de financiële crisis kreeg de economie te maken met twee grote tegenwinden die de activiteit in de Amerikaanse bouwsector bijna een decennium lang op een laag pitje hielden. Ten eerste bracht de crisis een brede schuldafbouw teweeg door de balansen van zowel kredietverstrekkers als -nemers te torpederen. Kredietverstrekkers kregen te maken met de dubbele tegenwind van strengere regelgeving en strengere interne vereisten inzake risicobeheer, waardoor er minder hypotheken beschikbaar waren; kredietnemers, die gebukt gingen onder slechte werkgelegenheidsvooruitzichten en een negatief eigen vermogen in hun huizen, kozen ervoor hun schulden af te lossen. 

Ten tweede was er aanzienlijk meer gebouwd dan verwacht tijdens de jaren van hoogconjunctuur voorafgaand aan de financiële crisis; een overschot dat bijna een decennium zou duren om te verteren. Het coronavirus heeft de vraag naar nieuwe huizen aangewakkerd. Aan de aanbodzijde van de woningmarkt was het woningoverschot al vóór de coronavirusrecessie opgeruimd. De bouw zou dus weer een sterke cyclische motor moeten worden. Aan de financieringszijde impliceert de combinatie van hoge kassaldo's en gezonde bankbalansen dat het aanbod van hypothecaire financiering onaangetast is. Wil de hypotheekverstrekking verder aantrekken, dan moeten de economische onzekerheid en de werkloosheid dalen.

Er zijn twee belangrijke uitdagingen voor het herstel van de Amerikaanse huisvesting. De onmiddellijke uitdaging op korte termijn vloeit voort uit het feit dat het aantal mensen per huishouden in de VS tijdens de pandemie aanzienlijk is gedaald en zich momenteel dicht bij zijn historisch dieptepunt bevindt. De tweede uitdaging vloeit voort uit de veranderende demografie. In de komende paar jaar zal de aanvulling op de woningvoorraad waarschijnlijk worden voltooid en zal er een overschot ontstaan omdat de macro-impact van de demografische ontwikkelingen zich maar langzaam zal laten voelen bij huishoudens en bouwbedrijven. Dit kan op zijn beurt de natuurlijke rentevoet laag houden in vergelijking met het verleden.